好調を維持している中古マンションが、ついに新築マンションの販売戸数を上回りました。地域差はあるものの、マンション市場の全体的な傾向として、中古マンションの販売戸数が伸びており、反対に、新築マンションの販売戸数はダウン傾向にあります。マンションの販売状況は、トレンドの転換期に入っているといっていいでしょう。
このような現象が起きた原因は何でしょうか？また、それにともなって需要が伸びているリフォーム事業についても説明していきます。
中古マンションと新築マンションの販売戸数が逆転 その原因とは？
不動産経済研究所の発表によると、首都圏の新築マンションの2016年の供給戸数は前年比11.6%減の3万5772戸となりました。それに対して中古マンションの成約件数は、2年連続で前年を上回る過去最高の3万7198件になり、新築マンションの供給戸数を上回ったことになります。新築マンションの販売戸数が減少傾向にあるなか、中古マンション販売が好調なことから、このような逆転現象が起きました。
こうした逆転現象が発生した原因が「価格の高騰」です。
新築マンションの価格は、11年に発生した東日本大震災の復興作業や、東京都心部での大規模開発の活性化による人手や資材不足の影響を受けて施工費が上昇、それが販売価格に反映された事で上昇が続いています。16年の一戸当たりの平均価格は5490万円になり、なんとバブル期並みの水準です。
販売戸数をみてみると、2013年頃に約69,000戸とピークを迎えたあと、減少傾向に入り、2016年には約49,000戸と2009年のリーマンショック時と同じ水準にまで下がりました。これは、価格の上昇にともなって購入希望者の予算との乖離がもたらした現象といえます。
一方で、中古マンションは、新築マンションの購入を断念した購入希望者の受け皿として販売戸数を伸ばしてきました。つまり、新築マンションの価格高騰が、新築マンションの販売戸数減少と中古マンションの需要増加をもたらしたといえます。
中古物件に対する意識が変化！？リフォーム需要の増加
中古マンションの販売戸数が増加しているなかで、中古マンションのリフォームが注目されています。立地条件や間取りなど、新築マンションでは自分の希望条件に合う物件が見つからなかったものを、選択肢が広い中古マンションのリフォームで実現する人が増えているのです。
リフォームが増加する背景には、こうした条件面でのこだわりに加え、住まい選びの「価値観」の変化があるようです。住宅金融支援機構の特集記事によると、リフォーム物件を購入した人の家探しをする際の考え方・気持ちを調査したアンケート結果で、「自分が好きなもの・心地よいものだけに囲まれて暮らしたい」、「自分らしさが表れる家に住みたい」というアンケート項目が、選択結果の上位3項目に入りました。
今後、少子高齢化や人口減少による空き部屋の増加などが見込まれます。また、政府は中古住宅の市場規模を、2025年に現状の約2倍となる8兆円にする目標を設定し、税制等での補助を進めています。
こうした住宅選びの意識や価値観の変化が、欧米などに比べ抵抗感が強いとされていた日本の中古住宅市場にどう影響するか、不動産ビジネスにどんな変化を見せるか、注目されます。
G-Searchでもっとサガス
広がりを見せる中古マンションのリフォーム市場。各不動産会社はどのような取り組みをしているのでしょうか？G-Searchデータベースを使ってもっと探してみました。大手不動産会社の動向としては、リフォーム専門ブランドや営業所を立上げ、事業に力を入れる動きが紹介されていました。
コスモスイニシアは今年秋、新築と同等の品質の中古マンション販売を目的に「アンドリノベーション」と名付けた事業を始めた。建築構造や耐震性、最寄り駅、価格など顧客が求める条件に合う物件の紹介から、間取りや内装の改修まで総合的に提案する。
大京グループは２０１２年から「リノアルファ」のブランド名で中古マンションのリノベーションを手掛ける。１２年３月期が全国で約３２０戸だった改修済みの中古マンションの販売は急増、１７年３月期には１７００戸の見通しとなっている。
また、自分だけのオリジナルな住まいを実現する手段として、おしゃれな雰囲気でくつろげるカフェ風のリフォームも人気を集めているようです。リフォームとカフェを手掛ける株式会社美想空間が産経新聞で取り上げられていました。
日本料理店だったのを平成２４年にリノベーションして、カフェとして開業。同社はハウスクリーニングなどを主力事業としていたが、来店客から「自宅をこんなふうにしたい」と相談されるようになり、カフェ風リノベーション事業を本格化させた。
顧客との打ち合わせなどは、このカフェで行う。自然素材の風合いを生かした内装や間接照明、オープンキッチンなどを実際に見てイメージをしてもらいながら、それぞれの予算や「ホームパーティーに友人を招きたい」といった要望に沿って提案する。
住宅金融支援機構の特集記事にもあったように「自分らしい住まい」という思いに、インテリアだけではなく、部屋まるごとで応えられるのがリフォームの魅力で、株式会社美想空間によると、依頼主は30～40代が多く年間約60件もの施工をするそうです。日本には様々な趣味嗜好を持つ人々がいます。今後、カフェ風のリフォームに留まらない、どんな「自分らしい住まい」が登場するか、楽しみです。